Някои видове често срещани въпроси при сделки за покупко-продажба на жилищен недвижим имот от нашата практика

Настоящият труд няма претенции за изчерпателност и не цели задълбочено изследване на теоритични правни постановки. Авторът има за цел единствено да запознае на относително прост разговорен език бъдещите инвеститори в недвижими имоти (най-вече купувачите) с често срещани и интересни правни и практически проблеми и аспеки, по които екипът ни е работил в 15 годишната ни практика при предоставяне на юридически услуги на различни видове участници в такива правоотношения, сред които се открояват както инвестиционни дружества, финансови институции, строителни компании и подизпълнители, така и малки инвеститори и крайни потребители на строителна продукция. Надяваме се изложеното по-долу да изостри вниманието на читателите към някои от тези аспекти и по този начин евентуално да се спестят проблеми при сключването и изпълнението на следващи сдлеки с предмет – недвижим имот.

Продължаващият ръст в цените на недвижимите имоти в Република България е безспорен факт. Актуалните цени към датата на написване на настоящата статия от една страна безспорно повишават интереса на някои продавачи (основно „на зелено“) да прилагат договорни практики, които често преминават границите на законоустановената свобода на договаряне. Може да се каже, че стандартната за родния пазар практика да се пристъпва към сделка за покупко-продажба на недвижим имот, без да се ползва професионална правна експертиза (или да се разчита, че същата ще бъде осигурена от нотариуса и то в интерес на двете страни по сделката) също се явява непремерен риск, който може да се окаже твърде солен, по отношение на сделки с такъв материален интерес. Казаното дотук обосновава в достатъчна степен интереса на купувачите да потърсят професионална правна защита срещу перфидно заложени в договора злоупотреби или срещу случайни грешки, причинени от липсата на адекватен анализ на относимите въпроси, засягащи сделката и следващите се от нея права и задължения на страните. В нашата практика могат да се различат ясно няколко основни групи от такива въпроси.

На първо място това са въпроси, които засягат правото на собственост на имота. За самостоятелните обекти, които се намират в сгради – въведени в експлоатация или за които е издадено разрешение за ползване, обичайно в нашата практика видове казуси се открояват в няколко подгрупи. Най-често срещаните казуси са свързани със съсобственост. Съсобствеността може да възникне в различни житейски ситуации – най-често наследяване, разваляне на граждански брак без уреждане на имуществените отношения между съпрузите, изначално придобиване на имота като съсобствен и др. Независимо от основанието за нейното възникване, съсобствеността всякога води след себе си едно иманентно последствие, което засяга бъдещата покупко-продажба на съсобствения имот, а именно необходимостта от съгласие на всички съсобственици за надлежното волеобразуване и волеизявление за разпореждане със съсобствената вещ. Когато волята на съсобствениците е обща – в посока разпореждане чрез покупко-продажба на съсобствения им имот, сделката обикновено протича безпроблемно като нотариусът напътва страните за необходимите действия, предпоставящи сключването на сделката по действителен начин. В случая усложненията обикновено се проявяват преди окончателния договор – още при сключване на предварителен договор – страните, които са избрали да не ползват помощта на правен експерт и просто са осъществили контакт по една обява за продажба на имот, трудно могат да идентифицират например пълният кръг лица, които следва да подпишат предварителния договор, на кого следва да се преведе сумата по задатъка (т.нар. „капаро“), кой и по каква сметка има право да получи остатъка до пълната цена, при какви квоти и т.н. Тук дори не засягаме чисто облигационните въпроси, които ще споменем по-долу. Достатъчно е да отбележим, че основното право, на което разчита изправната страна по предварителния договор е правото да заведе иск за обявяването му за окончателен. За съжаление страните, които избягват да ползват правна експертиза в сделките си, се налага да ползват правна защита и съдействие, когато се наложи да упражнят това свое право и това е първият им сблъсък с правните последици на институти като недействителност на сделките, недължимо платено, неизпълнение на договор, разваляне, прекратяване, непозволено увреждане и др. в различни техни конфигурации в зависимост от фактическата обстановка и вида на избраната защита. Купувачи, които имат нещастието да попаднат в безрадостното положение да заплатят като задатък по предварителен договор самоучастието си от цената по сделка, която очакват да дофинансират с банков кредит и се замесят в спор между съсобственици, които са получили този задатък, често пъти излизат от пазара на недвижими имоти за неопределено време докато съсобствениците не разрешат спора помежду си или още по-неприятно, докато съдът не го реши с влязъл в сила съдебен акт. За изчерпателност окуражавам читателят да си представи купувач, който е заплатил задатък по подписан предварителен договор (бланка от интернет) за покупко продажба на втори жилищен етаж от къща с един от съсобствениците в нея като впоследствие се оказва, че въпросният етаж не е обособен като самостоятелен обект, няма собствен кадастрален идентификатор, другият съсобственик живее на първия етаж на сградата в незаконно преустроени в жилище избени помещения, които не биха могли да се обособят в самостоятелен обект и за двамата възрастни съсобственици тази къща е несеквестируемо (което не може да бъде обект на принудително изпълнение) единствено жилище.

Друг често срещан проблемен аспект, свързан с правото на собственост на съществуващите имоти е незаконното строителство във всичките му вариации. На читателите, които си представят института на незаконното строителство като свързан само с изграждането на сграда без необходимите строителни книжа и спазването на необходимите административни процедури, обръщам внимание, че този институт в практиката ни е обхванал всевъзможни вътрешни преустройства (прокарване на инсталации, изграждане на допълнителни санитарни възли и други извън одобрения проект на сградата), остъклявания, усвоявания, пристроявания, надстроявания и т.н. Следва да се отбележи, че използването на обекта не по установения за него начин на трайно ползване, също се преследва и санкционира по реда, предвиден за незаконното строителство. Правомощията на административния орган в случая включват възможността да се разпореди на доставчиците на вода за битови нужди и електрическа енергия да прекъснат снабдяването на имота до осъществяване на задължителните предписания на органа, което прави ползването на имот за жилищни нужди практически невъзможно. Ето защо биха могли да се спестят неимоверно много време, усилия и средства чрез изследването от експерт на проектната документация на имот, който при огледа изглежда като функционален тристаен апартамент, но впоследствие документално се оказва например едностаен офис, незаконно преустроен в тристаен апартамен, чрез частично незаконно усвояване на част от собствена тераса и част от тераса, представляваща обща част на сградата, в която се намира. От административноправна гледна точка законовите последствия при сигнализиране на компетентните органи за това нарушение следва да бъдат възстановяване на имота във вида, предвиден в строителните книжа и установяване по надлежния ред, че обектът се ползва по предвидения за него начин на трайно ползване, а именно като офис, а не за жилище.

С особено внимание и дори съмнение следва да се подхожда към имоти, придобити от продавача със саморъчно написано и подписано завещание от завещател. Практиката показва, че процентното съотношение на измамите при сделки с така придобити имоти е доста по-сериозен спрямо процентът на измами в сделки с имоти, придобити по друг начин.

Извън горепосочените проблеми, покупко-продажбата на тъй наречените обекти „на зелено“ предлагат доста допълнителна казуистика, доколкото тяхната покупка обичайно всъщност е съвкупност от вещно право на строеж на обект по определена проектна документация и чиста облигация със строител (регистриран в Камара на строителите със съответната строителна категория) и/или инвеститор за изработка на определени строително-монтажни работи, които да доведат до построяването на сградата, за която е налице одобрената проектна документация. Всеки купувач, който взима решение да инвестира в имот, следва да е изяснил въпроса с рисковете, свързани с възникване на правото на собственост във вида, предивден в одобрения проект или с възможността за оспорване на тези права и евентуална евикция (в коментирания случай съдебно отстраняване на купувача от имота). На първо място следва да се вземе предвид, че при най-често срещаната на пазара правна конструкция – учредяването на право на строеж срещу задължение за изграждане на сграда и придобиване от собственика- учредител на част от обектите в нея, правото на собственост върху самостоятелен обект в сградата е пряко свързано с надлежното учредяване на право на строеж, а последното е свързано с липса на спорове и основателни претенции от страна на трети лица по отношение на земята, върху която се учредява правото на строеж, независимо дали за право на собственост или за други ограничени вещни права. Практиката показва, че дори неоснователен, един вписан по съответната имотна партида иск значително затруднява пазарната реализация на конкретния недвижим имот, като отблъсква голяма част от потенциалните му купувачи. Предвид актуалната продължителност на съдебните процеси в Република България, един купувач, инвестирал средствата си в закупуване на имот в сграда в процес на строителство, който е възнамерявал да продаде впоследствие закупения имот, за да реализира печалба следва да положи всички първоначални усилия за идентифицирането на такива потенциални рискове за евентуални претенции от страна на трети лица. Практиката показва, че в противен случай го грози риск от дългогодишни съдебни процеси, по време на които той не може да разчита на продажба на пазарна цена и следователно носи изцяло рисковете на пазарната динамика (включително, но не само ценова), ако не и на евикцията (съдебното отстраняване от закупения имот).

Оценката на риска от евентуални искове срещу продавача и тяхната основателност не бива да се прави само по отношение на третите за суперфицията лица. Тази оценка следва да се направи на още по-силно основание по отношение на учредителите на правото на строеж, защото именно от изпълнението на техния договор с приемателя-инвеститор ще възникнат правата, които купувачът се надява да придобие свободни от всякакви тежести и рискове. Ето защо правното становище по вписаната сделка за суперфиция е ключово за оценката на рисковете по закупуване на права върху бъдещ имот в такава сграда, независимо дали по силата на предварителен или окончателен договор. Цялата отговорност от потенциалното неизпълнение на продавача и/или друга форма на претърпени вреди и/или пропуснати ползи от тази сделка, могат да бъдат насочени в общия случай единствено срещу продавача. Ето защо облигационната връзка с него следва да бъде изключително прецизно формулирана преди нейното създаване, а профилът на продавача трябва да бъде изключително задълбочено изследван през различни призми – задлъжнялост (независимо дали към банки или други лица/институции), история на изпълнението на други инвестиционни намерения в тази връзка, корпоративна структура, дали е страна по съдебни производства и какво е правното му положение в същите, притежава ли активи, различни от правото на строеж за конкретната сграда и др.). В случай, че горният анализ покаже наличие или липса на определени обстоятелства, същият следва да бъде продължен с изследване на факти за съдружниците в дружеството продавач, решение за сключване на сделка само при наличие на определени обезпечения и гаранции и др. За съжаление от практиката е видно, че и най-успешно проведената съдебна защита, дори по най-прецизно изготвения договор, не би могла да доведе до удовлетворяване на кредитора, ако изпълнението се провежда, срещу несъстоятелен длъжник и в конкуренцията на десетки кредитори в същото правно положение и от същия ред.

Друга задължителна призма, през която трябва да се изследва сделката е отново призмата на проектната документация за бъдещата сграда. На статута на проектираните дворни тераси към самостоятелните обекти, покривните тераси и особено паркоместата, разположени в общ подземен паркинг или в свободната дворна площ следва да се обърне специално внимание. Неуредиците по тези въпроси или отложеното им изследване за момент след сключване на договор, неведнъж са довели до последващи спорове и нескончаеми междусъседски вражди. За опитния експерт погледът върху проектната документация дава допълнително възможност да се направи относително точна прогноза доколко изобщо е възможно изпълнението на задълженията на инвеститора-продавач, поети с договора в заложените срокове.

Понякога дори политиката на продавача да създаде реални правни гаранции за купувачите, може да доведе до неочаквани рискове. Една от най-големите гаранции за купувача в строителния процес е придобиването на вещно право на строеж на ранен етап от процеса по строителство. Това поставя купувача в положение на възложител в строителния процес по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Рисковете, които тази политика на продавача води след себе си са свързани с прекомерно забавяне на строителния процес, доколкото са възможни злоупотреби с това право от страна на някой от възложителите. Тромавата процедура, която Законодателят е заложил като решение на проблема с подобни злоупотреби (особено фактическата и реализация в гр. София) тласка повечето строителни инвеститори към решението да прехвърлят вещни права едва след издаване на разрешение за ползване на сградата. До този етап това автоматично оставя правоотношението между купувач и продавач единствено в сферата на облигацията, без да е налице вещноправен ефект, което неимоверно увеличава риска от чисто облигационните проблеми, които ще разгледаме по-долу.

Един от проблемите свързани с правото на собственост, към който купувачите проявяват изострена чувствителност е проблемът с паркирането върху паркоместа, разположени в свободната дворна площ около сградата или в закрит (най-често подземен) паркинг. Без да навлизаме в дебрите на съдебната практика, разглеждаща проблематиката на статута на паркоместата, можем да обобщим накратко, че паркомястото не представлява самостоятелен обект, няма собствен кадастрален идентификатор, а най-често представлява от вещноправна гледна точка идеална част от съсобствена недвижима вещ (свободна дворна площ или подземен паркинг – целият със самостоятелен кадастрален идентификатор). Възможността на един съсобственик да паркира едиствен върху конкретно паркомясто е уредена облигационно с договор с останалите съсобственици, всеки от които се съгласява да се въздържа от ползването на всички други паркоместа, освен тези, за които съсобствениците са се споразумели да се ползват изключително от него. Типичен пример за облигационен проблем, който възниква в практиката е случаят, при който паркоместата, разположени в свободната дворна площ на жилищна сграда следва да се ползват от конкретни лица, които са си закупили „паркомясто“, но останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата, които не са си закупили „паркоместа“ също се явяват съсобственици в свободната дворна площ. Ако не са налице облигационни задължения, които да обвързват „несобствениците на паркоместа“ да се въздържат от паркиране върху паркоместата, то това неведнъж е довеждало до междусъседски спорове, продължаващи с години, а допуснатата немърливост при сключването на договора за покупко-продажба в тази част може да доведе до неочаквани последици при отнасяне на тези спорове пред съд. Считам, че качественото становище по въпросите с правния статут на паркоместата при многофамилните жилищни сгради не би могло да бъде съставено просто от човек с богата обща култура и без специални правни знания. Предвид факта, че мястото за паркиране става все по-дефицитна стока, спестяването от правно становище, свързано с такава сделка, може да бъде заплатено впоследствие на много по-висока цена в допълнение към неприятни битови спорове, разбити междусъседски отношения и всякакъв тип скъпоструващи неудобства.

Наред с проблемите, свързани с правото на собственост или някои от вещните права, които го съставят, правоотношенията на имотния пазар предлагат и редица облигационни проблеми. Един от все по-често срещаните такива по отношение на имотите, които се ползват към момента на продажбата е невъзможността на продавача да предаде надлежно владението, поради ползването или държането на имота от трето лице (най-често наемател, но практиката познава и случаи с други позлватели или държатели). От правна гледна точка владението, държането или ползването от трето лице – несобственик са такива фактически положения, които ако са възникнали веднъж, не биха могли да бъдат променени или прекратени едностранно от собственика на имота без ефективно проведена съдебна защита. Фактическите опити за едностранната им фактическа промяна обикновено изпълняват престъпния състав на престъплението „самоуправство“. Съгласно Закона за собствеността, невладеещият собственик има на разположение специален иск, който следва да заведе срещу всяко трето лице, което владее или държи вещта без правно основание. От тук следва, че всеки невладеещ собственик-продавач, преди да може да предаде владението на продадения имот, следва да проведе успешна съдебна защита и евентуално изпълнителен процес срещу третото лице, което се намира в имота. Така например спорът на продавача с един негов наемател може да доведе до дългогодишни съдебни спорове, които да не позволят предаването на имота на добросъвестния купувач. Ако продажната цена е заплатена в цялост, а продавачът е юридическо лице, което след покупко-продажбата на имота няма други активи, то целият пасив от тези съдебни и изпълнителни процедури вероятно ще остане за сметка на купувача. Ако мотивът на последния за сделката е бил да замени плащането на наем за жилище с плащането на вноска по ипотечен кредит, инвестиционното  решение неизследвано от юрист, може да се окаже доста скъпо и рисковано.

Някои облигационни проблеми са характерни както за придобиването на имоти в сгради, въведени в експлоатация, така и за имоти в сгради в процес на строителство. Някои от тях са характерни за договорните връзки между инвеститора-продавач и трети лица (които проблеми косвено, но драстично засягат отношенията с купувача), а други произтичат директно от договора между купувач и продавач. Един от характерните косвени рискове пред купувача, които са от естество да блокират за доста дълго време или завинаги възможността за реализация на правата на последния, е рискът от свръхзадлъжнялост на продавача. Все по-често срещани мотив за продажба на имот е задлъжнялостта на продавача. При това някои продавачи не прибягват до опит за продажба с цел да погасят задълженията, които знаят, че имат, а се опитват по спешност да получат средства от продажбата на имоти, които знаят, че предстои да послужат за обезпечение на исковете на техни кредитори като по възможност да укрият тези средства от възможни запори и да се разпореждат със средствата впоследствие. Ако купувачът заплати задатък за имота на такъв продавач и преди вписване на окончателния договор за покупко-продажба бъде вписана обезпечителна възбрана върху имота, купувачът попада в доста сложно правно и фактическо положение, което рядко е било пресметнато като възможен риск преди сключване на предварителния договор.

Погледнат през призмата на сградите в процес на изграждане, проблемът със свръхзадлъжнялостта на продавача изглежда много по-сериозно, доколкото конкуренцията между кредиторите при тази фактическа обстановка може да касае множество от фактически ангажираните в строителния процес – доставчици на материали, подизпълнители, проектанти, но и привилегировани кредитори като служители и т.н. Често пъти в практиката свръхзадлъжнелите инвеститори прибягват и до изключително порочната практика да сключват предварителни договори за едни и същи самостоятелни обекти с множество крайни купувачи, които впоследствие попадат в пряка конкуренция за въпросния обект. Излишно е да се отбелязва, че при това положение само един от купувачите по предварителен договор ще се сдобие с обекта, а останалите вероятно ще загубят не само заплатените по предварителния договор суми, но и трудно биха събрали от свръхзадлъжнелия „продавач“ дори сторените разноски по съдебните производства.

При договорите за покупко-продажба на имоти в процес на построяване е възможно да се стигне и до по-„тривиални“ проблеми като най-често срещаните са свързани със скрити недостатъци в строителството на имота и забава в сроковете на изпълнение. Управлението на риска в една такава инвестиция със сигурност следва да включва качествено правно становище по въпросите кой ще понесе отговорността за забава и/или скрити недостатъци в различните договорни конфигурации, които се прилагат на пазара към момента на съставяне на настоящия труд. Така например правотоношенията биха изглеждали по коренно различен начин ако купувачът купува право на строеж от един правен субект, а възлага изработката на строително-монтажните работи, необходими за завършването му на друг, спрямо вариант, в който един правен субект има задължението да изгради самостоятелния обект и да прехвърли на купувача вещното право на собственост по него след като ползването на обекта бъде разрешено от компетентната администрация по надлежния ред. При всяко положение опитният юрист би предложил система от задължения, неустойки и подходящи обезпечения (например солидарна отговорност), при приемането на които от страна на продавача би се изолирал сериозно рискът на купувача от такъв тип неизпълнение. В случай че предложените договорни клаузи не биха били приети от продавача, то поставен в това положение купувачът би взел информирано решение, имайки предвид всички правни рискове, извън договорните възможности, които купувачът-възложител има на разположение по закон, за да защити правата си и с едно наум за намеренията на продавача в изпълнението на така предложения договор.

Тук е мястото да се споменат и различните аспекти на института на непреодолимата сила в светлината на правоотношенията – предмет на настоящия труд. Според законовата дефиниция непреодолимата сила представлява: „непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора“. Естеството на това събитие следва да е такова, че да затруднява в значителна степен или да прави невъзможно изпълнението на договора. Съдебната практика в сферата на строителството във връзка с този правен институт започна своето динамично развитие с възникването на пандемията от Covid 19 и от тогава се обогати значително във връзка с военните действия в Украйна, инфлацията в цените на строителните материали и дори с измененията на цените на завършените жилища. Някои важни особености на съдебното тълкуване по искове с такъв предмет са например възможността за третиране на незаконосъобразни административни действия или бездействия като непреодолима сила по отношение на страна, поела ангажимент за снабдяване на сграда с разрешение за ползване в срок. Практиката (включително съдебната) познава десетки успешни опити на продавачи да представят като форсмажор обстоятелства като поскъпване на строителните материали, труда, строителната продукция като цяло и т.н. При това положение лицето, което е спестило разхода за качествен правен анализ и становище ще се окаже в положение неочаквано да получи предложение за прекратяване/ разваляне на договора за имота, чиято пазарна цена е нарастнала драстично или за заплащане на предоговорена, значително завишена цена, която ще го обезсмисли като инвестиция.

Последният облигационен проблем, на който реших да обърна внимание е дългосрочното обвързване на купувача с доставчик на определена услуга (най-често почистване, озеленяване, поддръжка на общи части, асансьори, но дори по-екзотични варианти като интернет, телевизия и др.) на завишени цени. Законът не забранява със сделката за покупко-продажба на недвижим имот да се уговарят между страните всякакви видове допълнителни права и задължения. В недалечното минало, превратното прилагане на тази договорна свобода доведе до пълен отлив на инвеститори от Великобритания от пазара на туристически имоти в Банско – купувачите бяха привличани с атрактивни цени и обещания за висока годишна доходност от наеми, а реалността се оказа съвсем друга – фокусът на техните контрагенти се оказа съсредоточен не в отдаването под наем на закупените имоти, осигурявайки доходност за купувачите инвеститори, а в сключването на договори с високи такси за поддръжка на общите части, което превърна купувачите от успешни инвеститори в подведени абонати. Следва да се спомене, че в практиката ни контрагенти на наши клиенти са показвали опити да прикрият умело силно завишени разходи за такива абонаменти услуги чрез цена, заложена като определяема, под условие и т.н.

Дългогодишната ни практика в сферата на имотните сделки налага извода, че никой човешки ум не може изчерпателно да обхване всички различни правни и фактически хипотези, които може да ни предложи пазарната и договорна практика. Богатството на различни фактически постановки и свободно уговорени договорни клаузи в сферата на недвижимите имоти могат да наклонят везните на Темида в непредсказуема посока, ако страните не създадат изначални гаранции за обратното с помощта на опитен юрист, който да провери тяхната законова действителност и тълкуването на приложението им, съгласно актуалната съдебна практика. За съжаление интересът породен от нарастващите цени на имотите, изкушават все повече страни да действат недобросъвестно, единствено с оглед на собствения си интерес, а това може да излезе скъпо и неприятно за всеки, който е решил да влезе неподготвен в такава сделка. Ето защо осигуряването на качествена правна помощ по време на сделката все по често се възприема от страните по бъдеща имотна сделка като иманентна част от управлението на риска при такава инвестиция. Без качествено правно становище купувачите на недвижими имоти често не просто не могат да изолират с правни способи рисковете, които крие за тях една такава сделка, но дори не могат да ги калкулират. Екипът ни пожелава на читателите безброй успешни инвестиции в сферата на недвижимите имоти и никога да не се сблъскват с проблемите, които реализирани рискове от такъв характер носят след себе си!